Zu den folgenden Fragen wurde in Bern nach Lösungen gesucht: Wie hoch sind die Mietzinsaufschläge wegen energetischen Sanierungen? Werden höhere Mieten durch tiefere Nebenkosten und mehr Wohnkomfort kompensiert? Wie sieht eine faire Kostenteilung zwischen Eigentümer und Mieter aus? Welche Rolle spielt der Staat?

«Ich bin ein Grüner mit rotem Herz», sagte Nationalrat Balthasar Glättli in seinem Willkommensgruss und lieferte sogleich die Erklärung nach, die hinter diesem Bekenntnis steckt: Als Vizepräsidenten des Schweizerischen Mieterverbands SMV strebe er ein hohes Mass an sozialer Gerechtigkeit an, verliere aber gleichzeitig auch die Umweltanliegen und die ebenso wichtigen Klimaschutzgedanken nie aus den Augen. Eines lasse sich nicht schönreden: «Unfaire Konditionen für die Mieter treffen in erster Linie die sozial Schwachen.» Dass im ganzen Fragenkomplex Energiewende, Klimaschutz, Mieterschutz sowie wirtschaftliche Interessen und Anliegen der Vermieter ein beträchtliches Konfliktpotenzial schlummert, ist für diesen Grünen-Nationalrat keine Frage. In einer ausgesprochen sachlichen statt emotional geführten Diskussion sieht Balthasar Glättli durchaus Chancen. Wir alle müssten unseren Beitrag leisten, um sowohl die Klimawende zu schaffen als auch die so wichtige soziale Ausgewogenheit zu erreichen.

Energetische Sanierung muss sich ökonomisch rechnen
Den Energieverbrauch im Gebäudesektor deutlich reduzieren: Dies hat sich der Bund mit der Energiestrategie 2050 auf die Fahne geschrieben, wie Referent Olivier Meile ausführte. Laut dem Bereichsleiter Gebäudetechnologie des Bundesamt für Energie (BFE) muss sich die energetische Sanierung ökonomisch rechnen, jedenfalls aus Hauseigentümersicht: «Andernfalls wird die gewünschte Zunahme der energetischen Sanierungen kaum erreichbar sein. Aus Mietersicht besteht hingegen die Befürchtung, dass die Mietobjekte nach einer energetischen Sanierung teurer werden. Aus gesamtgesellschaftlicher Sicht betrachtet besteht die Sorge, dass günstiger Wohnraum zu knapp wird.» Die anstehenden grossen Herausforderungen für Mietende seien insbesondere eine Folge der Verknappung des bezahlbaren Wohnraums in urbanen Gebieten. Doch mit der Energie Strategie 2050 habe dies nichts zu tun. «Wie für alle Beteiligten, so auch für die Mietenden, beinhaltet die Energie-Strategie 2050 Herausforderungen, aber auch Chancen. Zu Letzteren zählen insbesondere eine gesteigerte Wohnqualität sowie tiefere und stabilere Nebenkosten. Es besteht kein Zusammenhang zwischen der Ausrichtung von Fördergeldern und einer Kündigung, da rein energetische Sanierungen ohne Leerkündigungen möglich sind und nicht der Auslöser des Sanierungsvorhabens sind», so der BFE-Vertreter.

Das Mietrecht ist nicht das grosse Hemmnis
Je länger man mit energetisch motivierten Sanierungen zuwartet, je höher werden die Risiken aller Art, wie Leerstand, Verwaltungsaufwand, mietrechtliche Verfahren, also namentlich Unternehmerrisiken. Diese Meinung vertrat Cipriano Alvarez. Mietzinsanfechtungen und Mietzins-Erstreckungen könnten allenfalls in Bezug auf das Gleichgewicht im vertraglichen Austauschverhältnis zum mietrechtlichen Problem werden, so der Leiter Bereich Recht des Bundesamtes für Wohnungswesen BWO. «Das Mietrecht ist aber nicht das grosse Hemmnis, als das es wahrgenommen wird, wie die Studie ‹Energetische Sanierung – Auswirkungen auf Mietzinsen› vom 15. Januar 2015 zeigt. Immerhin erlaubt das geltende Mietrecht energetische Sanierungen», so Cipriano Alvarez. Zur energetische Sanierung nach Kündigung sagte Rechtsanwalt Alvarez: «Der Vermieter ist im Rahmen der Missbrauchsbestimmungen frei bei der Mietzinsfestlegung, also faktisch Marktmiete, unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses.» Zur energetische Sanierung im laufenden Mietverhältnis meinte der BWO-Bereichsleiter: «Die Kosten sind über den Unterhaltsanteil des bisherigen Mietzinses sowie über Mietzinserhöhungen und Förderleistungen gedeckt. Dank Steuervorteilen resultiert gar ein Saldo zugunsten des Vermieters.»

Sanierungen und Auswirkungen auf Mietzinsen
Auch SP-Nationalrat Carlo Sommaruga analysierte die Ergebnisse des Schlussberichts der Untersuchungen von BFE & BWO über energetische Sanierungen und deren Auswirkungen auf Mietzinsen: «Aus Eigentümersicht sind energetische Sanierungsmassnahmen meist rentabel, wobei die Beiträge durch das Gebäudeprogramm bereits berücksichtigt sind. Aus Mietersicht sind die auf energetische Sanierungen zurückzuführenden Mietzinserhöhungen in den allermeisten Fällen höher als die Kosteneinsparungen, die aus dem reduzierten Energieverbrauch resultieren. Mieter sind also mit einer Nettomehrbelastung konfrontiert. Gleichzeitig steigt aber auch der Wohnkomfort. Ein Mieterwechsel führt tendenziell dazu, dass die Mietzinserhöhung nach einer Sanierung höher ausfällt als bei Objekten, in denen es zu keinem Mieterwechsel kommt. Nichtdestotrotz wurde sowohl bei zwei bestehenden wie auch bei einem wechselnden Mietverhältnis die nach dem Mietrecht potentiell mögliche Mietzinserhöhung nicht ausgeschöpft. Daraus kann geschlossen werden, dass die erzielbaren Marktpreise in manchen Regionen bzw. für manche Objekte bereits erreicht sind und daher die wertvermehrenden Investitionen nicht voll auf die Miete überwälzt werden können. Dies macht dann energetische Sanierungen für Eigentümer wiederum weniger attraktiv. Zusammenfassung:

• Energetische Sanierungen führen in den meisten Fällen zu einer Mehrbelastung für die Mieter, und zwar auch unter Berücksichtigung der reduzierten Energiekosten.
• Aus Eigentümersicht macht der durch die energetische Sanierung induzierte Mietzinsaufschlag die Sanierung meist ökonomisch rentabel.
• Ein Mieterwechsel führt dazu, dass die Mietpreise nach einer Sanierung stärker erhöht werden, sofern dies der Markt dies zulässt.

Zu den Untersuchungen von BFE & BWO über energetische Sanierungen und deren Auswirkungen auf die Mietzinsen machte sich schliesslich auch das SMV-Vorstandsmitglied Beat Züsli analysierende Gedanken (siehe herunterladebare Referate).

Das  von Beat Züsli präsentierte SMV-Fazit:  

• Das Gebäudeprogramm spielt bei sechs von acht Eigentümern keine Rolle beim Entschluss zur Sanierung
• Steuerliche Abzugsmöglichkeiten spielen für keinen Immobilieneigentümer eine Rolle
• Alter und Zustand der Liegenschaften sind das wichtigste Entscheidungskriterium
• Komfortgewinn: Die MieterInnen profitieren von einem besseren Wohnkomfort (Wärmehaushalt, Behaglichkeit)
• Die Qualität der Sanierungen ist teilweise ungenügend und ist zu verbessern
• Der Komfortgewinn wird teilweise durch zusätzliche Unterhaltskosten erkauft, welche die MieterInnen tragen
• Die ungleiche Lastenverteilung bei der energeischen Sanierung muss zu Gunsten der MieterInnen korrigiert werden
• Die MieterInnen müssen bei Sanierungen besser geschützt werden
• Es muss mehr Transparenz geschaffen werden.

Keine finanziellen Vorteile für den Mieter
Immobilienbewirtschafter Michel Wyss präsentierte Fallbeispiele von sanierten Gebäuden und nannte die drei tragenden Säulen einer erfolgreichen Erneuerung:

• Ein durchdachtes Gesamtkonzept vor Baubeginn
• Eine kompetente Beratung mit professioneller Gebäudeanalyse
• Motto «Gebäudehülle vor Gebäudetechnik».

«Die Basis für eine erfolgreiche Erneuerung bildet eine umfassende Analyse des baulichen Zustands und des Energieverbrauchs. Hier lohnt sich der Beizug eines professionellen Energieberaters und/oder erfahrenen Architekten», so Michel Wyss, Berater Hausverein Schweiz. Anhand von Fallbeispielen demonstrierte er, welche jährliche Reduktion des Ölverbrauchs nur schon eine Dachisolierung bewirken kann, ganz zu schweigen davon, wenn es eine Rundumerneuerung sein darf. Dies senkt zwar die monatlichen Nebenkosten. Gleichzeitig werden allerdings in der Regel die Nettomietzinse erhöht, so dass sich für den Mieter unter dem Strich keine finanziellen Vorteile ergeben. Michel Wyss fasste zusammen: «Die Nebenkosten reduzieren sich für den Mieter zwar. Allerdings ist der Aufschlag für eine vorgenommene Erneuerung in der Regel höher als diese Reduktion. Die wertvermehrenden Investitionen für Sanierung können vom Hausbesitzer zu 100 Prozent als Mitzinserhöhung geltend gemacht werden. Der Mieter profitiert im Gegenzug von einer wesentlichen Verbesserung des Wohnkomforts als Folge der besseren Schalldämmung und geringeren Lärmimmissionen.»

Wertvermehrende Investition auf Mietzins überwälzen
Mit welchen Kosten ist bei der Modernisierung eines Mehrfamilienhauses zu rechnen? Bei einem mittleren Mehrfamilienhaus muss man bei einer Gesamterneuerung mit durchschnittlichen Kosten von CHF 80'000 bis CHF 120'000.— ausgehen, wohlverstanden pro Wohnung. Vorgerechnet wurde dies von Flavio Ravani, CEO der Swissrenova AG, die als Totalunternehmer Gebäude saniert. Titel seines Referats: «Energetische Sanierungen – Praxisbeispiele aus Investorensicht»; wer mit entsprechenden Sanierungen und Investitionen liebäugelt, für den dürfte sich ein genauerer Blick auf die herunterladbaren Ausführungen durchaus lohnen. «Bei umfassenden Gesamterneuerungen können 50 bis 70 % der Kosten als wertvermehrende Investition auf den Mietzins überwälzt werden. Die Kosten der nichtüberwälzbaren Anteile müssen bei einem Renditeobjekt in den vorangegangenen Jahren durch das Objekt erwirtschaftet worden sein», so Flavio Ravani.

Statt Anreiz setzen, lieber eine substantielle Finanzierung pushen
Michel Müller von der Firma Ernst Basler + Partner regte unter anderem zu Gedankenspielen an und schlug einen Paradigmenwechsel zum heutigen System vor: Statt Anreize setzen, lieber eine substantielle Finanzierung pushen – so seine Idee, von der eine hohe Wirkung zu erwarten sei, insbesondere auch in Bezug auf die Mietermärkte. Die Nachteile seien allerdings hohe Kosten sowie komplexe Bestimmungen des Fördersatzes zur Finanzierung. Statt einheitliche Fördersätze schlug Michel Müller ein «System Basar» vor: Der Versuch, die «richtige Höhe» der Fördersätze individuell zu treffen. Eine geringere Transparenz nannte er als einen zu erwartenden Nachteil. Was die Verteilungspolitik angeht, plädierte Michel Müller für die Verknüpfung anderer politischer Ziele mit Förderbeiträgen. Und er regte an, bei Mieterwechseln keine Förderbeiträge auszubezahlen! Dies mit dem Nachteil eines potentiellen Ausschlusses von gesamtheitlichen Sanierungen. Zudem sei ein Vollzug sehr komplex.

Keine Patentlösung im Sinne von «One size fits all»
Barbara Steenbergen von der Internationale Mieterallianz (International Union of Tenants, IUT) machte den Anwesenden unter anderem ein in Deutschland entstandenes «Bündnis für bezahlbares Bauen und Wohnen» beliebt, das 2015 gebildet wird. Bislang wurde allerdings noch keine Arbeitsebene installiert. Bündnis-Teilnehmende sind Bund, Länder und Kommunen, wohnungs- und immobilienwirtschaftliche Verbände, die Bauwirtschaft, aber auch der Deutsche Mieterbund. Angepeilt wird grundsätzlich ein soziales und klimafreundliches Bauen, wobei Wirtschaftlichkeit, Sozialverträglichkeit und Wohnkosten die hauptsächlichsten Elemente bilden. Ein Erfolgsrezept gebe es nicht, gab Barbara Steenbergen bei ihrem Blick auf andere europäische Länder und deren energiemotivierten Sanierungen zu bedenken. Eine Patentlösung im Sinne von «One size fits all» dürfte schwierig zu formulieren sein. Welches System lässt sich denn schon für alle Mietwohnungsmärkte anwenden bei all unterschiedlichen Voraussetzungen und Gegebenheiten! Zumindest konnte die IUT-Vertreterin aber «vielversprechende Ansätze» ausmachen. Dieser Organisation gehören 65 nationale und regionale Mitgliedsorganisationen in 45 Ländern an. Die Zentrale befindet sich in Stockholm, in Brüssel gibt es ein EU-Verbindungsbüro. Übrigens: Gegründet wurde die Organisation1926 in Zürich.

Aus dem Gebäudepark: Die Hälfte des Energieverbrauchs, 40% des CO2-Ausstosses
Die diversen Wortmeldungen und Statements haben klar gemacht: Heizöl ist endlich. Und: Die Endlichkeit der fossilen Energien, die drohende Klimaerwärmung und die Gefahren der Atomkraft lassen uns keine Alternative: Wir brauchen die Energiewende. Dies vor folgendem Hintergrund: Gut die Hälfte des gesamten Energieverbrauchs und 40% des CO2-Ausstosses stammen aus dem Gebäudepark. Das Energiesparpotenzial bei Gebäuden wird auf bis zu 60% geschätzt. Wichtigste Massnahmen sind die Reduktion der Heizenergie für Raumwärme und Warmwasser sowie der Umstieg auf erneuerbare Energieträger. Die neue Energiestrategie des Bundes will die Gebäudesanierungsrate verdoppeln. Statt heute 1% sollen bis 2050 jährlich 2% des gesamten Gebäudeparks energetisch saniert werden. Davon sind auch die Mieter betroffen. Knapp 50 % der Wohnfläche sind Mietwohnungen, in welchen 54% der Bevölkerung leben.

…sowie generell umwelt-, energie- und sozialpolitisch Engagierte
An der Fachtagung 2015 der Schweizerischen Energie-Stiftung und des Schweizerischen Mieterverbands wurden die aktuellen und brennenden Themen auf den Tisch gebracht, selbstverständlich mit Simultanübersetzung. Schliesslich setzte sich die ca 150-köpfige Teilnehmerschar ja auch aus Mietern und Vermietern, Entscheidungsträgern aus Verwaltung und Politik, Bau- und Immobilienwirtschaft, Energiewirtschaft, zivilgesellschaftlichen Organisationen sowie generell umwelt-, energie- und sozialpolitisch Interessierten und Engagierten zusammen. Nationalrat Geri Müller (Grüne) Präsident der Schweizerischen Energie-Stiftung SES, fasste zum Schluss der Tagung das Gehörte resümierend-analysierend zusammen und tat dabei selbstverständlich auch seine persönliche präsidiale Sichtweise kund. Wenn die Fachtagung im Hotel Bern zum Grosserfolg für die beiden Organisationen SES und SMV wurde, ist dies vorab den Referenten zu verdanken (siehe herunterladbare Referate), aber nicht nur: Auch die beiden SES-Projektleiter und Moderatoren trugen durch ihre geschickte Gesprächsleitung dazu bei: Sabine von Stockar und Felix Nipkow.

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• Interview vom 17.7.15 auf ee-news.ch mit Flavio Ravani, CEO von Swissrenova >>

©Text: Toni Rütti, Redaktor ee-news.ch